Münsteraner Immobilien als Teil globaler Kapitalzirkulation?

“Wir empfehlen Münster als Investitionsstandort.” – Thomas Beyerle, [ehem.] Leiter des Bereichs Research und Strategie bei der “Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) (zit.n. Termeer 2010, S.16)

Münster als Marke und Wohnort

Laut DEGI-Gutachten nimmt Münster “unter den ‘B-Locations’ eine Spitzenposition ein” und liege “auf dem Büroimmobilienmarkt auf einer Stufe mit Stuttgart, Hamburg, München” (ebd.). “Zudem konkurriere Münster zukünftig nicht mehr regional und national, ‘sondern mit Uppsala und Bilbao'” (ebd. S.17). Die DEGI gehört zu den fünf größten Firmen Europas (rund 20 Milliarden Euro Investitionsvermögen, 2008) und bescheinigt dem Standort Münster “glänzende Zukunftsperspektiven” (ebd. S.16).
Das beschauliche Städtchen Münster als global city? Das kann doch gar nicht sein, ist unser erster Gedanke. Wer, außer den Westfäl*innen interessiert sich denn schon für diese Stadt in der alles nach westfälischem Friede, studentischer Freude und gutbürgerlichem Eierkuchen anmutet? Immerhin, die Stadt befindet sich im wirtschaftlichen Aufschwung und vermarktet sich geschickt als „lebenswerteste Stadt der Welt“ (LivComAward 2004) und „Stadt der Wissenschaft und Lebensart“ (Münster Marketing). Sie framt sich als Kunst- und Kulturstadt, bspw. durch die weltweit bekannten Skulpturprojekte; gerne labelt sich Münster auch mal als “grüne” oder “bunte” Stadt (vgl. Termeer 2010, S. 16ff). Diese wissenschaftlichen, kreativen und kulturellen Narrative tragen im starken Maße zur dominant positiven Konnotation der Stadt bei. Das kriegt nicht mal das ebensobekannte Münsteraner nass-grau-kalt-Wetter in den Dreck (bzw. die Pfütze) gezogen. In postfordistischen Zeiten richten sich die urbanen Arbeitsplätze viel stärker nach eben jenen weichen Faktoren wie Lebensqualität oder Kultur-/Kreativszene, als nach noch vor einigen Jahrzehnten dominierenden Faktoren wie z.B. Topographie, Agglomerationsgebiet oder (Verkehrs-)Infrastruktur. Die meistgehörte Antwort auf die Frage nach meinem Studienort: “Ach, Münster, schön dort – war ich zwar noch nie, hab ich aber mal gehört.”
Für diese Qualtitäten würde der*die ein oder andere dann sicher auch mal tiefer in die Tasche greifen. Doch das scheint gar nicht nötig. Denn auch beim Wohnen handelt die Stadt vorbildhaft. Das lässt zumindest der folgende Beitrag von Frontal21 vermuten:

Bezahlbarer Wohnraum für Geringverdiener

Bezahlbarer Wohnraum wird knapp, besonders für Menschen mit geringem Einkommen. Dass Städte dieser Mietpreisexplosion nicht machtlos gegenüberstehen, zeigt die #Frontal21-Doku am Beispiel Münster: ly.zdf.de/F21Doku. Dort gelten besondere Vorgaben für Bauherren. Warum greifen andere Städte dieses Modell nicht auf?Berliner Mieterverein Deutscher Mieterbund

Gepostet von Frontal21 am Mittwoch, 15. August 2018

Münster als Paradebeispiel für bezahlbaren Wohnraum? Das „Münsteraner Modell“? Münster erschwinglich für alle? Wohnraum für alle? Sowas hört man ansonsten nur aus aktivistischen Kreisen wie der Recht auf Stadt-Bewegung oder der Hausbesetzer*innenszene. Hier spricht der Dezernent für Wohnungsversorgung in Münster, Matthias Peck, davon. Wie ‘gut’ das funktioniert zeigt ein vieldiskutiertes Beispiel direkt am Hauptbahnhof. Das Metropolis-Hochhaus der “Deilmann Planungsgesellschaft” (s. Abb. 1). Ende 2016 fertiggestellt wurden schnell Vorwürfe wegen überzogener Mieten laut: “Die 130 Wohneinheiten im frisch gebauten Hochhaus am Hauptbahnhof sind an zwei Firmen vermietet, die Frau und Tochter von Andreas Deilmann gehören. In Immobilien-Portalen werden für die Ein- und Zwei-Zimmer-Apartments derzeit deutlich höhere Mieten aufgerufen” (s. Abb. 2) (alles münster, 30.09.2016). Durch die ‘Untervermietung’ des gesamten Hauses zu den auferlegten Mietpreisen und einer teuren ‘Weitervermietung’ wurde also versucht, das “Münsteraner Modell” auszuhebeln. Die Stadt ging juristisch dagegen vor.

Und noch etwas lässt an dem dargestellten Bild des “Wohnraums für alle” zweifeln.. Denn die Mieten liegen deutlich über dem Bundesdurchschnitt und sind in den vergangenen 10 Jahren um 31% gestiegen (vgl. 3Sat, Die Wohn-Misere 2018). Der gesamte Wohnungsmarkt boomt und neben den Mieten stiegen auch die Immobilienpreise in den letzten Jahren unaufhörlich, trotz Mietpreisbremse und “Münsteraner Modell” (s. Abb. 3&4). Und das, obwohl die Angebotsmieten im ersten Quartal 2019 deutschlandweit um 0,3% im Vergleich zum Vorjahresquartal gesunken – der erste Rückgang seit 2005 (vgl. F+B Wohn-Index I-2019). Auch die Quadratmeterpreise in Münster stiegen stark an. Von 2782€/m² (Q1 2014) auf 3622€/m² (Q1 2019) (s. Abb. 4).

Einer Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) zufolge steigen die Immobilienpreise zwischen 2016 und 2030 infaltionsbereinigt in Münster um 1,08% (s. Abb. 5). Damit liegt die Stadt auf Platz 30 der 402 deutschen Kreise und Städte. Noch vor Hamburg und Düsseldorf (Platz 55 bzw. 59, je 0,9%/a) und nur knapp hinter München (Platz 21, 1,3%/a). Außerdem geht das HWWI bei der Berechnung von einem leichten Bevölkerungsrückgang aus, was momentan nicht zu erwarten ist (s. Abb. 6).

Bereits jetzt fehlen laut einer Studie der Hans Böckler Stiftung 33.292 bezahlbare Wohnungen in Münster (vgl. Hans Böckler Stiftung, 2018, S.140) (s. Abb. 7). “Als leistbar gelten in unserer Analyse alle Wohnungen, deren Gesamtwohnkosten (inklusive kalter und warmer Betriebskosten) 30 Prozent des verfügbaren monatlichen Haushaltseinkommens nicht überschreiten.” (ebd. S.14) Diese Mietbelastungsquote wird bei 40,1% aller Haushalte in Münster überschritten.
Insgesamt ergibt sich für Münster ein Unterversorgungsgrad von 22,6% (vgl. ebd. S.140). Der Anteil bei den geringverdienenden Haushalten (<60% des Bundesmedianeinkommens) ist sogar noch höher.
Noch dazu ist die Leerstandsquote in Münster (0,4%, 2017) im Vergleich zum Bundesschnitt (2,9%, 2017) äußerst gering und sank in den letzten Jahren kontinuierlich, was eine weitere Verknappung auf dem Wohnungsmarkt bedeutet. (s. Abb. 8).

So schaut also die aktuelle Situation der Wohnimmobilien in Münster in etwa aus. Boomender Immobiliensektor, steigende Preise und akute Unterversorgung. Das klingt doch nach einer attraktiven Ausgangslage für Großinvestitionen. Aber das global agierende (Immobilien-)Unternehmen auf Münster aufmerksam werden ist immernoch schwer vorstellbar.
Wir versuchen es bei dem im Video gesehenen Dezernat für Wohungsversorgung. Eine Interviewanfrage an Herrn Peck bleibt jedoch erfolglos: “Das Dezernat von Herrn Peck kann Ihnen zu diesem Thema leider nicht weiterhelfen, da es diesseits an einem Gesamtüberblick mangelt.” Wir werden verwiesen auf den Gutachtenausschus für Grundstückswerte. Doch auch dort stoßen wir auf kaum Resonanz. Darüber an wen welche Immobilien verkauft werden, werde keine Statistik geführt, aus dem Gedächtnis sei kaum etwas bekannt. Aber das käme auch sogut wie nie vor, Münster sei eben nicht so ein Markt wie Frankfurt oder Dortmund.

Bei einem weiteren Recherchestrang, die Wirtschaftsförderung Münster, stoßen wir auf mehr Rückmeldung:

Münsters internationale Präsenz

Die Stadt Münster will sich beim Thema Immobilienmarkt nicht länger auf Münsteraner und Münsterländer Kundschaft beschränken, sondern in den Konkurrenzkampf des internationalen Städterankings treten!
Das war unser erster Eindruck, als wir gesehen haben, dass Münster in den letzten Jahren durch immer mehr Akteure (2018 waren es rund 22 Akteure) auf der EXPO Real in München vertreten war (jl.medien e.K 2018). Immerhin handelt es sich dabei um DIE Fachmesse für Immobilien und Investitionen schlechthin; im Bereich der Gewerbeimmobilien ist sie sogar weltweit führend (Messe München GmbH 2019)! Und so wirken sich auch globale Entwicklungen auf die Investitionen in den Immobilienmarkt aus. Das Stimmungsbarometer der EXPO Real 2018, zeigt dass die Immobilienbranche insgesamt opitmistisch in die nahe Zukunft blickt. Obwohl “Risiken wie geopolitische Spannungen, Handelskrieg mit den USA [und] internationale Verschuldung” genannt werden, erwarten 62% der Befragten (N=1380) eine Steigerung bei den Investitionssummen in Immobilien in Deutschland (s. Abb. 9).

Deswegen kommt der Wirtschaftsförderung Münster GmbH, die sich insbesondere mit der Standortberatung für Unternehmen in Münster beschäftigt, eine besondere Rolle zu. Dabei handelt es sich um eine stadteigene Gesellschaft, die die Stadt bzw. das gesamte Münsterland nach außen vertritt und vermarktet (Wirtschaftsförderung Münster GmbH 2019).

In einem Interview mit dem Geschäftsführer Thomas Robbers sollte es um die internationale Vermarktung von Münster gehen. Da Münster im Stimmungsbarometer der Messe bei den B-Standorten auf Platz vier genannt wurde, waren unsere Erwartungen in diesem Gespräch konkret etwas über große internationale Investitionen in Münster zu erfahren dementsprechend groß (s. Abb.10). Wir wurden allerdings etwas enttäuscht:

„Das Wachstum in der Wirtschaft, was Beschäftigte anbelangt, wächst stärker als der Wohnungsmarkt.“ (Robbers im Interview am 08.05.2019)

Es füllt immer wieder die Schlagzeilen: Münsters Bevölkerung wächst und zwar besonders stark in den letzten beiden Jahrzehnten (s.o.). Aus Sicht der Wirtschaftsförderung Münster GmbH ist das aber nicht das Wichtigste: In Münster seien in den letzten zehn Jahren rund 32.000 neue Arbeitsplätze geschaffen worden. Diese Arbeitsplätze zu sichern sei mindestens genauso wichtig, wie neuen Wohnraum für die Arbeitnehmer zu schaffen.

„Münster ist im Wesentlichen ein regionaler Markt. […] Unsere Investoren sind im Wesentlichen heimische Investoren.“ (Robbers im Interview am 08.05.2019)

Münsters Wirtschaft braucht keinen Input von außen. Vielmehr habe Münster ein enormes endogenes Potenzial! 90% der Investitionen seien auf Erweiterungen von Münsteraner Unternehmen zurückzuführen; 5% auf den Gründungsbereich und weitere 5% auf den Ansiedlungsbereich.

„Es ist ungeheuer schwer, ein Profil des Wirtschaftsstandortes Münster zu formulieren. […] Die Wirtschaft ist sehr, sehr stark, aber sie hat wenig Identifikationspunkte, die für diese Stadt stehen.“ (Robbers im Interview am 08.05.2019)

Köln? Medien. Hamburg? Schifffahrt und Logistik. Münster? Wer die Münsteraner Bevölkerung fragen würde, womit sie Münsters Wirtschaft in Verbindung bringen würden, der würde wohl nur nach langem Grübeln eine vage Antwort erhalten. Nur für Kenner sei Münster auch über die deutsche Landesgrenze hinaus bekannt. Solche Kenner könnten zum Beispiel aus dem Bereich der Biotechnologie kommen.

„Aus welcher Motivation heraus ist ein ausländischer Investor bereit […] in Münster zu investieren? In den seltensten Fällen wird das jemand sein, der sagt: Ich habe Kapital, ich investiere jetzt in so eine Büroimmobilie […] Das wird ganz selten passieren, ich würde mal sagen, eigentlich gar nicht. Sondern wenn, dann geht es über Inhalte. Wie bei Daikin.“ (Robbers im Interview am 08.05.2019)

Sie wissen die Expertise des Standortes Münster zu schätzen: Daikin Chemical Europe, eine europäische Tochterfirma des japanischen Großkonzerns Daikin, hat sich Ende 2018 im Biotechnologischen Zentrum eingemietet. Ob dadurch ein Trend in Gang gesetzt wurde? Im Hinblick auf den Fachbereich: womöglich. Münsteraner Immobilien als Kapitalanlage ausländischer Investoren: bis jetzt eine Utopie (im Hinblick auf die derzeitige Mietpreisentwicklung vielleicht auch Dystopie).

Die Wirtschaft in Münster wächst also. Und mit ihr auch die Nachfrage nach Büroimmobilien (s. Abb.11). Aber Herrn Robbers zufolge heisst dies noch lange nicht, dass Münster dadurch für globale Investoren attraktiv wird. Zumindest was die Verflechtung global agierender Unternehmen in die Münsteraner Immobilienbranche angeht, sind wir also nicht wirklich weiter gekommen.

Also noch tiefer in die Immobilenwelt eintauchen. So schrieb beispielsweise die Immobilienzeitung erst am 21.05. von einer geplanten 30.000m² Büroimmonilie am Kanal in Münster durch das Unternehmen CM Immobilien (s. Abb.12). Mit Sitz in Münster und Schwerpunkt in NRW sind sie zwar hauptsächlich auf der regionalen Ebene aktiv, es wurden allerdings bereits Projekte für mehr als 500 Millionen Euro realisiert, u.a. auch 500 Mietwohnungen gemeinsam mit “Sahle Wohnen” (s.u.) im Zentrum-Nord. Erphobogen, Aegidiipark oder Clemensbögen nennen sich Eigentumswohungsprojekte der gehobenen Preisklasse in der Innenstadt.

Ein globaler Kapitalkreislauf ist das noch nicht, aber zumindest große Geldflüsse können hier gefunden werden.
Ein weiterer Recherchestrang führt uns hinaus aus der Innenstadt, an die Peripherie Münsters. Auch wenn wohl kaum jemand daran denken würde hier auf globale Immobilieninvestitionen zu stoßen.

Mit Fahrrrad, Zigarette, Smartphone und Notizbuch – Auf der Suche nach den globalen Finanzströmen am Nordrand Münsters

“Da solche Anregungen und spannende Gesprächsangebote überall und unerwartet auftauchen können, glaube ich, dass es sich lohnt, aufmerksam zu sein, immer ein Notizbuch, ein Feuerzeug oder/und eine Schachtel Zigaretten griffbereit zu haben – als Teil der Forschungsausrüstung.” (Creutziger 2018, S.138)

Durch Münster radeln. Was gibt es besseres? Die Gasselstiege auswärts, durch sprießend grüne Wiesen, vorbei an Hofläden. Hier soll sie liegen? Die globale Verflechtung der beschaulichen Stadt, die “mehr Kühe auf den Wiesen, als Leute in den Häusern hat.” (frei nach P. Reuber, VL Humangeographie, 1. Semester)
Der Feldweg führt zu einer Straße und ich bin mitten in einem Wohngebiet am Südrand Kinderhaus’. Mein Ziel ist die sogenannte “Nordwest-Schleife”. Der angesprochene Straßenzug heisst eigentlich Brüningheide, doch liegt er im Nordwesten und schaut tatsächlich aus wie eine Schleife (s. Abb. 13)

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Auf einem Hektar leben hier 177 Menschen, was die höchste Bevölkerungsdichte für Münster bedeutet (gesamtes Stadtgebiet 9/ha) (vgl. Termeer, 2010, S.26). Plattenbauten mit bis zu 10 Stockwerken dominieren das Bild. Die Häuser sind jedoch niedriger als in meiner Vorstellung. Und es ist sehr grün. Oftmals verdecken Bäume am Straßenrand den Blick auf die Blöcke. Wenige hundert Meter entfernt, das offene Feld, kleine Wälder. Auf den Bürgersteigen ist reger Betrieb. Familien mit Kind, halbstarke Teenies, Menschen im Rentenalter. Ich habe schnell das Gefühl beäugt zu werden. Passe ich so wenig ins Bild, frage ich mich? Oder ist es meine ‘Vorfärbung’ mit der ich hierher gefahren bin, die mich dies denken lässt?

Was bringt mich hierher? Bei der Literaturrecherche lese ich, das von den ca. 1000 Sozialwohnungen 2005 von der Wohnungsgesellschaft Münsterland mbH (WGM) 630 “an den australischen Investor ‘Babcock & Brown Residantial Property’ [B&B], an dem auch die Bayrische Hypovereinsbank beteiligt ist”, verkauft wurden (Termeer, 2010, S.31). Seitdem habe sich die Situation “[b]esonders verschlechtert” (ebd.).
“Die stadteigene ‘Wirtschaftförderung Münster GmbH’ begrüßte den Deal mit ‘Babcock & Brown’ mit den Worten: ‘Nun ist Münster auch für australische Rentenfonds attraktiv geworden'” (ebd.).
Der Europavorstand der B&B sagte damals zu “jährlich mindetens 500.000 Euro in den Wohnungsbestand” der Kinderhäuser Hochhäuser zu investieren: “‘Wir versprechen uns davon zufriedenere Mieter und einen Rückgang der Leerstände – nur so können wir Geld verdienen’ (MZ vom 1.10.2005)” (zit. n. Termeer, 2010, S.32).
“Der Kauf sollte angeblich nur zu ‘maximal 75 Prozent’ mit Krediten finanziert gewesen sein und wegen der niedrigen Zinsen in der Euro-Zone rund sieben Prozent Rendite für einen australischen Rentenfonds abwerfen (WN vom 1.10.2005); wohlgemerkt: aus den Einnahmen aus sanierungsbedürftigen Sozialwohnungen deren Mietpreisbindung abgelaufen ist. Und das, ohne dass sich für die MieterInnen – ‘vorerst’ – etwas ändern sollte (MZ vom 1.10.2005).” (ebd.).
Ein Schelm wer Böses dabei denkt.

Das Land NRW verkaufte Mitte 2008 seine “Landesentwicklungsgesellschaft” (LEG) mit 100.000 Wohnungen, davon 6000 in Münster an den US-Immobilienfonds “Goldmann Sachs”, vielen sicherlich spätestens seit der Finanzkrise ein Begriff (ebd. S.31). Da die LEG 50%er Anteilseigner der WGM ist, betraf dies vor allem WGM Wohnungen.

Weitere 55 Wohnungen wurden an die deutsch-spanische “Nau Real Estate AG” verkauft. Nun (2009) seien “685 Wohnungen (von 1055) in einem inakzeptablen und skandalösen Zustand[…], wie das Bürgerzentrum schreibt.” (ebd. S.32)
Großkonzerne aus Australien, USA und Spanien. In Kinderhaus. Wer hätte das gedacht. Ich jedenfalls nicht. Dabei war ich ein halbes Jahr lang jede Woche in Kinderhaus. Doch hier war ich nie. Hier an der nördlichen Peripherie Münsters investieren global agierende Unternhemen in Großwohnsiedlungen, viele davon bald ohne Sozialwohnauflage.

Anfang 2009, im Zuge der Finanzkrise ging B&B insolvent. Laut der WN vom 6.3.2009 bezahlte die B&B damals rund 500€/m² für die Wohnungen, obwohl höchstens 200€ angemessen gewesen seien. Ein Beteiligungsunternehmen der B&B, die Berliner “Barg Holding GmbH” kündigte an, die Wohnungen für 1,5 Millionen € zu sanieren, obowhl bis zu 20 Millionen € notwendig seien. (vgl. Termeer, 2010 S.33f). Die “Barg Holding” machte die Stadt Münster mitverantwortlich für den schlechten Zustand der Häuser und forderte eine Beteiligung der Stadt:
“Die Begründung der ‘Barg Holding’ ist interessant, denn sie klingt nach den gängigen Gentrifizierungsprinzipien: Wenn man Häuser in schlechtem Zustand kaufe und dann saniere, lasse sich der Wert langfristig ‘massiv steigern’ – wobei in der Immobilienbranche ‘sieben bis zehn Jahre’ als langfristiges Engagement gelten. Wäre die Immobilienkrise nicht dazwischengekommen, hätte es also durchaus sein können, das die 635 Wohnungen in der Schleife schon 2012 erneut den Besitzer gewechselt hätten.” (ebd. S.34).
So kam es aber nicht. Seitdem sind fast 10 Jahre vergangen. Was geschah in dieser Zeit? Dafür bin ich hier.

Ich sehe das Schild von einer Wohngenossenschaft namens “Sahle Wohnen”, halte erneut an, knipse und drehe mir eine Zigarette, stelle mein Rad ab und laufe über die Straße auf der kaum ein Auto fährt.
Eine ältere Frau mit Hund kommt auf mich zu: “Suchen Sie etwas?” Ich frage nach dem Unternehmen Sahle, dass an der Ecke ein “Kundencenter” hat mit dem Schild: “Zufrieden Wohnen” (s. Abb. 16 & 17).

“Das ist ‘ne große Wohnungsbaugenossenschaft aus Greven. Aber in ganz Deutschland aktiv. Ich wohn’ erst seit drei Jahren in dem Altenheim hier. Aber ich muss hier bald wieder weg. Sozialer Brennpunkt verstehen sie? Meine Ida [zeigt auf ihre Hündin] wurde schon drei mal gebissen. Wir sind froh das sie noch da ist.”
Ob alle Wohnungen hier Sahle gehören würden, frage ich. “Da drüben die schwarzen gehören BGP oder so. Anscheinend aber vor kurzem verkauft an Uni-irgendwas. Die Raiffeisen eben” [Union-Investment]. Sozialwohnungen seien das seit kurzem nicht mehr, sagt sie mir noch auf Rückfrage.
Wir reden noch kurz übers studieren und das sie so gerne mit jungen Leuten spreche. Dann trennen sich unsere Wege.

“Sahle Wohnen” ist ein familiengeführtes Unternehmen mit ca. 21.000 Wohnungen fast ausschließlich in NRW und einem Jahresumsatzt von 161 Millionen Euro erfahre ich bei der schnellen Wikipediasuche nach dem Gespräch. Auch in der Frontal21 bzw. 3Sat Doku kommt Herr Sahle zu Wort. Als Beispiel für Immobilieninvestitionen in Sozialwohnungsbau.
Der ganz große “Wurf” also noch nicht.

Ausschnitt mit Sahle Wohnen (ab Minute 1:26), Drohnenaufnahme “Nordwest-Schleife” (ganz am Ende): https://www.3sat.de/gesellschaft/makro/muensteraner-modell-100.html

Aber was war das mit BGP was die alte Dame erwähnt hat? Erneut wechsele ich von der physischen Recherche, zur digitalen. Ich stoße auf ein Gutachten von 2012 des “TRAWOS Institut für Transformation, Wohnen und Soziale Raumentwicklung”, dass die “Enquêtekommission Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren auf den Wohnungsmärkten in NRW”, des Landtags in Auftrag gegeben hat. Es trägt den umständlichen Namen: “Aktuelle Geschäftsmodelle von Finanzinvestoren im Themenfeld Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren”, kompliziert, ich weiss. Doch hier werde ich fündig:
“Babcock & Brown (B&B) ist eine ehemalige börsennotierte australische Investmentgesellschaft, die infolge der internationalen Finanzkrise ab 2009 liquidiert wurde. In Deutschland wurden verschiedene Wohnungsportfolien von Babcock & Brown-Firmen erworben. Im Jahr 2005 hat B&B seine deutschen Portfolien in das noch aktive Joint Venture BGP Investment eingebracht. Als Venture-Partner stieg der australische Immobilienkonzern GPT mit ein. […] Die Hypovereinsbank war seit dem Jahr 2000 mit 20 Prozent an der Gesellschaft beteiligt. […] Zwischen 2003 und 2007 brachten die von B&B und GPT verwalteten Fonds in mehreren Transaktionen größere Mietwohnungsbestände in Deutschland unter ihre Kontrolle. Zeitweise besaßen diese australischen Investoren über 40.000 Wohnungen in Deutschland.” (Landtag NRW, 2012, S. 219)
Das Joint-Venture GPT residiert in Luxemburg und steuert von dort aus die deutschen Wohnimmobilien:
“Von der BGP Investment beherrschte Objektgesellschaften mit Bezeichnungen wie ‘Babcock & Brown, Residential Property 4. S.à.r.l. & Co. KG’ (Münster-Kinderhaus) firmierten als juristische Eigentümer der Wohnungsbestände. Über die BGP wurden im Jahr 2009 29.000 Wohnungen in Deutschland kontrolliert. Dazu gehörten unter anderem die Wohnungen in Münster-Kinderhaus. Die Holding BGP Investment hat als Tochter der Maltesischen Abwicklungsgesellschaft BGP Holdings PLC nach einer Restrukturierung als unabhängiges Unternehmen auch die Liquidation von Babcock & Brown und den europäischen Exit von GPT im Jahr 2009 überlebt.” (ebd. S. 220)

Und es wird noch komplizierter:
“BGP hat eine sehr komplexe Struktur geerbt, die sich über vier Länder erstreckt: Australien, Malta, Luxemburg und Deutschland. Aktiva und Zweckgesellschaften befinden sich in vier weiteren Ländern: Frankreich, Dänemark, den Niederlanden und Schweden. Die Struktur dient der Vermeidung von Doppelbesteuerungen grenzüberschreitender Vermögenseinkünfte. Zum Wohnungsbestand der BGP gehörten im September 2011 knapp 25.000 Wohnungen in Deutschland.” (ebd. S. 221)
Daher nun mal eine Grafik, die die Beteiligungsstruktur der BGP-Investment zeigt:

Die oben erwähnten jährlichen Instandhaltungsinvestitionen blieben aus.
“Bereits im November 2007 drangen Klagen der Bewohner wegen zunehmender Mängel an die Presse. Die Lokalpresse stellte gravierende Sicherheitsmängel wie abgebrochene Flurlichtschalter und kaputte Brandschutztüren fest. […] B&B habe einem ‘Großteil der Mieter wegen Zahlungsunfähigkeit fristlos gekündigt’, behauptete das Unternehmen. Nach Aussagen des Eigentümers diente das dazu, ‘die Mietklientel auf Vordermann’ zu bringen.” (Landtag NRW, 2012, S. 225)
Zu ähnlichen Schlüssen kommt das Gutachten bei den Immonbilien der Nau-Gruppe und weitere LEG-Immobilien. Die Nau-Bestände wurden jedoch durch das oben angesprochene “Sahle Wohnen” angekauft, was “als positives Signal für den Stadtteil gewertet” wird (Landtwag NRW, 2013, S. 140): “Die Bestände der Sahle Wohnen und der WohnSieger heben sich in ihrem Erscheinungsbild deutlich von den übrigen Beständen ab und sind mindestens in Teilen modernisiert, wobei weitere Maßnahmen geplant sind. Hier verdeutlicht sich eine langfristige und nachhaltige Bewirtschaftungsstrategie.” (ebd. S. 139)
So kommt der Abschlussbericht von März 2013 zu einem eindeutigen Urteil:
“Insgesamt hat der Stadtteil ein problematisches Image, Wohndauer und Wanderungsvolumina deuten auf eine geringe Wohnzufriedenheit hin. Dies scheint aber vor allem die vernachlässigten Bestände zu betreffen. So kommt das Gutachten zu dem Schluss, dass sich mit dem Einstieg des Finanzinvestors [B&B] die baulichen Missstände verschärft haben, da Instandhaltungen und Modernisierungen ausblieben. Darüber hinaus haben fehlende Ansprechpartner zu Verunsicherung bei den MieterInnen geführt, darüber hinaus führte eine inadäquate Belegungspolitik zu Verletzungen der Belegungsbindung. Die Kooperationsbereitschaft mit der Kommune hat sich verschlechtert.” (ebd.)

Es wird also deutlich, dass regionale Unternehmen wie “Sahle Wohnen” sowohl für die Stadt, als auch für die Mieter*innen einen deutlichen Vorteil bedeuten.
Vor kurzem wurden die 630 Wohnungen der B&B in der Kinderhauser Schleife zusammen mit den bundesweit ca. 16.000 Wohneinheiten an “ein Konsortium aus dem deutschen Immobilienunternehmen ZBI Gruppe und der Fond-Gesellschaft Union Investment” verkauft. (WN vom 02.04.2019). Schätzungen zufolge war der Deal bis zu 2 Milliarden Euro schwer. Die Bewohnenden wissen davon allerdings offiziell noch nichts (s. Abb 19).

Auch wenn es unerwartet scheint. Globale Kapitalinvestitionen zeigen sich in Münster gerade auch an Standorten, an denen es viele nicht vermuten. Dies hat sicherlich auch damit zu tun, das es in den Randbezirken einfacher ist, Immobilien im großen Stil zu erwerben. Für die ökonomisch eher schwachen Bewohner*innen haben solche Spekulationen jedoch direkt spürbare, teils gravierende Auswirkungen.

Von Isy, Nora und Manu

Literatur- und Quellenverzeichnis

3 Sat (21.09.2018): Die Wohn-Misere. Tausende bezahlbare Wohnungen fehlen. MAKRO. Online unter: www.3sat.de/gesellschaft/makro/die-wohn-misere-100.html Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)

alles münser (30.09.2016): Neue Vorwürfe gegen Metropolis-Investor Deilmann. Von Thomas Hölscher. Online unter: https://www.allesmuenster.de/neue-vorwuerfe-gegen-metropolis-investor-deilmann/ (Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)

Creutziger, C. (2018): Rauchzeichen und Zwischentöne. Unterwegs mit Zigaretten und Vignetten. In: Meyer, F.; Miggelbrink J.; Beurskens, K. (Hrsg.): Ins Feld und zurück – Praktische Probleme qualitativer Forschung in der Sozialgeographie. S. 137-143. Springer Spektrum. Berlin.

F+B Forschung und Beratung für Wohnen (8.5.2019): F+B-Wohn-Index Deutschland I-2019. Online unter: https://www.f-und-b.de/beitrag/fb-wohn-index-deutschland-i-2019.html (Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)

Hans Böckler Stiftung (Hrsg.) (4/2018): Wie viele und welche Wohnungen fehlen in deutschen Großstädten?. Die soziale Versorgunslücke nach Einkommen und Wohnungsgröße. Working Paper Forschungsförderung. Von: Holm, A.; Lebuhn, H.; Junker, S.; Neitzel, K. Online unter: https://www.boeckler.de/pdf/p_fofoe_WP_063_2018.pdf (Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)

jl.medien e.K (Hrsg.) (2018): Wirtschaftsförderung Münster GmbH. Online abrufbar unter: https://exhibitors.exporeal.net/onlinekatalog/2018/ausstellerdetails/wirtschaftsfoerderung_muenster_gmbh/?elb=840.1100.1791.1.1111 (Zuletzt aufgerufen am 12.05.2019).

Landtag NRW (Hrsg.) (31.07.2012): Aktuelle Geschäftsmodelle von Finanzinvestoren im Themenfeld Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren. Projektleitung: TRAWOS; Prof. Dr. Stefan Kofner, MCIH. Gutachten im Auftrag des Landtags NRW. Veröffentlicht als INFORMATION 16/375, A22. Online unter: https://www.landtag.nrw.de/portal/WWW/GB_I/I.1/EK/16.WP/EK_I/EK_I_-_Info_16-375-TRAWOS.pdf (Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)

Landtag NRW (Hrsg.) (3/2013): Abschlussbericht der Enquetekommission I in der 16. Wahlperiode Wohnungswirtschaftlicher Wandel und neue Finanzinvestoren in NRW. Projektleitung: TRAWOS; Prof. Dr. Stefan Kofner, MCIH. Online unter: https://www.landtag.nrw.de/portal/WWW/GB_I/I.1/EK/16.WP/EK_I/LT_2013_03_25_Endbericht_insgesamt-Druckfassung.pdf (Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)

Messe München GmbH (Hrsg.) (2019): Daten & Fakten. Online abrufbar unter: https://www.exporeal.net/messe/informieren/daten-fakten/index.html (Zuletzt aufgerufen am 12.05.2019).

Robbers, T. (2019): Interview mit dem Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Münster GmbH zum Thema „Münsters Immobilienmarkt auf internationaler Ebene“ am 08.05.2019 in Münster.

Termeer, M. (2010): Münster als Marke. Die “lebenswerteste Stadt der Welt”, die Ökonomie der Symbole und ihre Vorgeschichte. Westfälisches Dampfboot. Münster

Wirtschaftsförderung Münster GmbH (Hrsg.) (2019): Die Wirtschaftsförderung Münster. Online abrufbar unter: https://www.wfm-muenster.de/ (Zuletzt aufgerufen am 12.05.2019)

WN (02.04.2019): Schimmel und kaputte Aufzüge. Von Peter Sauer. Online utner: https://www.wn.de/Muenster/Stadtteile/3745448-Sanierungsstau-in-der-Schleife-Schimmel-und-kaputte-Aufzuege (Zuletzt aufgerufen am 21.05.2019)